Der günstigste Weg ins Eigenheim

Der günstigste Weg ins Eigenheim

Selten hat es eine bessere Zeit zum Kauf eines Hauses oder einer Wohnung gegeben als jetzt. Zwar sind die Bauzinsen in den vergangenen Monaten leicht gestiegen, ein zehnjähriges Baudarlehen gibt es laut der Finanzberatung FMH aber immer noch für einen Zins von durchschnittlich 3,9 Prozent.

Frankfurt. In den vergangenen 30 Jahren lagen die Bauzinsen im Schnitt bei sieben Prozent. "Wir haben historisch gesehen immer noch ein sehr günstiges Zinsniveau", sagt Finanzexperte Klaus Fleischer von der Hochschule München. "Dieses Zeitfenster schließt sich aber jetzt."
Um eine steigende Inflation zu verhindern, hat die Europäische Zentralbank den Leitzins erneut erhöht, und Experten erwarten in den nächsten Monaten weitere Zinsschritte. Für Bauwillige heißt das: Es ist Zeit zum Handeln, um sich die günstigen Zinsen möglichst dauerhaft zu sichern.
Klassischer Weg


Der klassische Weg der Baufinanzierung ist das Annuitätendarlehen, meist mit einer zehnjährigen Zinsbindung. Bei einem solchen Darlehen zahlt der Bauherr jeden Monat konstante Raten, mit denen er den Kredit tilgt und die Zinsen zahlt. Allerdings gibt es hier weniger Angebote am Markt, und sie sind teurer als Produkte mit kurzfristiger Zinsbindung. Dennoch urteilt Finanzexperte Fleischer: "Wer ganz auf Nummer sicher gehen will, sollte einen Vertrag mit 15- oder 20-jähriger Zinsbindung nehmen."
Auch Thomas Hentschel, Baufinanzierungsexperte bei der Verbraucherzentrale Nordrhein-Westfalen, empfiehlt solche langfristigen Angebote, da der Kunde trotzdem noch recht flexibel bleibe. Kunden haben das Recht, den Vertrag schon nach zehn Jahren zu kündigen, ohne dass die Bank dafür eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen kann. Wenn also in zehn Jahren günstigere Kreditkonditionen herrschen, kann der Kunde einfach wechseln. Grundsätzlich empfehlen Experten, die jährlichen Tilgungsraten nicht zu niedrig anzusetzen. Ein Prozent der Kreditsumme sollte die anfängliche jährliche Tilgungsrate mindestens betragen, deutlich besser wären allerdings zwei Prozent. Das beschneidet den Zinseszinseffekt deutlich, die Bank schöpft also im Lauf der Zeit viel weniger Geld ab.
Fleischer empfiehlt, dass Immobilienfinanzierer, nachdem sie alle anderen Vertragspunkte ausgehandelt haben, sich auch noch ein jährliches Sonderkündigungsrecht von fünf oder zehn Prozent in den Vertrag schreiben lassen. Damit können sie beispielsweise bei unerwarteten Sondereinkünften die Schulden schneller tilgen.
Gute Kreditnehmer gesucht


Aktuell hätten Kreditnehmer gute Chancen für solche Extrawünsche. "Wer eine gute Bonität vorweisen kann, hat einen gewissen Verhandlungsspielraum, denn gute Kreditnehmer sind bei den Banken gesucht", sagt Fleischer. Auch wer noch nicht sofort Geld für eine Immobilie braucht, kann sich die derzeit günstigen Zinsen sichern, etwa indem er einen Bausparvertrag abschließt. Dabei spart der Kunde über einige Jahre einen gewissen Geldbetrag an und erhält dann ein zumeist gleich hohes Darlehen - und das zu einem günstigen Zinssatz, der bereits jetzt festgelegt wird. "Der Nachteil ist allerdings die magere Verzinsung in der Ansparphase, gerade falls es in den nächsten Jahren zu einer höheren Inflation kommen sollte", sagt Finanzprofessor Fleischer. Er rät dazu, maximal ein Viertel der gesamten Baufinanzierung über Bausparverträge laufen zu lassen. "Der Bausparvertrag ist ein wichtiger Baustein einer Gesamtfinanzierung, aber oftmals nicht der einzige, weil Bauspardarlehen vergleichsweise zügig getilgt werden", sagt ein Sprecher der Bausparkasse Schwäbisch-Hall.
Bauherren müssen also aufpassen, dass die Rückzahlungsraten sie nicht überfordern. Eine andere Alternative zur Zinssicherung sind sogenannte Forward-Darlehen. Wer weiß, dass er in zwei oder drei Jahren eine Anschlussfinanzierung für seine Immobilie benötigt, der kann quasi auf Vorrat jetzt schon ein neues Darlehen abschließen. "Das gibt Planungssicherheit", sagt Verbraucherschützer Hentschel. Allerdings lassen sich die Banken das auch bezahlen. Der Aufschlag liegt zwischen 0,01 und 0,05 Prozentpunkten je Monat. Wer also erst in 36 Monaten das Darlehen in Anspruch nehmen will, muss mindestens 0,36 Prozentpunkte mehr zahlen als den aktuellen Zinssatz. Verbraucher dürfen nicht vergessen, dass sie mit einem Forward-Darlehen sozusagen eine Zinswette eingehen und sollten sich daher nicht zu sehr ärgern, wenn sie nicht aufgeht.
Der Autor Michael Detering arbeitet als Experte für die Wirtschaftszeitung Handelsblatt.

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