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Gute Renditen nur in Top-Lagen

Frankfurt. Besonders für die Immobilie am Meer, in den Bergen oder im Ausland gilt: Die Lage ist entscheidend - auch weil das Domizil häufig vermietet werden muss. Christian Schnell

Frankfurt. Die Euphorie dauert in der Regel zwei Jahre. Dann setzt sich die Vernunft langsam durch. 71 Prozent derjenigen, die ein Ferienhaus gekauft haben, wollen es dann auch vermieten. Als es zum Notar ging, hat gerade einmal die Hälfte darüber nachgedacht, wie das Internet-Portal Homeaway Fewo-direkt in einer Umfrage herausgefunden hat. Es ist nicht nur die Suche nach Rendite, die nach einiger Zeit bei Käufern von Ferienimmobilien einsetzt.
Veränderter Markt


Der gesamte Markt hat sich in den vergangenen Jahren geändert. War er noch vor Jahren dem gesetzteren Publikum vorbehalten, das sich im letzten Abschnitt eines arbeitsreichen Lebens etwas gönnen wollte, so sind es jetzt auch junge Familien mit höherem Einkommen, die sich zunehmend dafür interessieren. Hinzu kommen günstige Finanzierungszinsen, Preissenkungen gerade in Ländern wie Spanien oder Griechenland sowie das latent vorhandene Streben nach krisenfesten Werten in Zeiten von Schuldenkrise und Rettungspaketen.
Generell gilt: Wer regelmäßig die Wochenenden in der eigenen Ferienimmobilie verbringen will, will dafür nicht mehr als zwei bis drei Stunden anreisen. Rund die Hälfte aller künftigen Besitzer kauft deshalb im eigenen Land. Natürlich steht die Lage an erster Stelle, wenn es um eine Ferienimmobilie geht. Hier gibt es keinen Unterschied zu gewöhnlichen Wohnimmobilien. Dieser Grundsatz gilt umso mehr, wenn zwischenzeitlich auch noch vermietet werden soll. "Wer unter Anlageaspekten kauft und auf hohe Mieteinnahmen setzt, der sollte nur an gefragten Stellen kau fen. Alles andere ist Liebhaberei", bringt es Kai Enders, Vorstand beim Immobilienmakler Engel & Völkers auf den Punkt. Das heißt konkret: in erster Reihe am Wasser oder vor dem Bergpanorama. Daneben spielen künftige Preissteigerungen, die gute Auslastung sowie der Grad der Instandhaltung eine wichtige Rolle. Für Wohnungen oder Häuser mit 70er-Jahre-Charme, veraltetem Bad, schlechter Isolierung und Heizung findet sich heute kaum mehr ein Käufer. Aber auch wer all diese Aspekte erfüllt, muss sich damit abfinden, dass die Ferienimmobilie kaum mehr als die Hälfte des Jahres vermietet ist. 23 Wochen im Jahr ist die durchschnittliche deutsche Ferienimmobilie vermietet, hat Homeaway Fewo-direkt ermittelt. Bei rund 14 200 Euro lagen die Mieteinnahmen in dieser Zeit. Wer wie im vergangenen Jahr einen durchschnittlichen Kaufpreis von 191 000 Euro hier ansetzt, kommt auf eine Bruttorendite von knapp 7,5 Prozent. Weitaus komplexer wird es für deutsche Kaufinteressenten, wenn die Ferienimmobilie im Ausland steht. Spanien, Italien und Frankreich sind traditionell die Länder, in denen drei Viertel der deutschen Interessenten kaufen. Vergleichen lassen sich die drei Märkte nicht. Während in Spanien in der Immobilienkrise die Preise je nach Lage zwischen 20 und 50 Prozent nach unten gingen, waren die Märkte in Italien und Frankreich schon vorher nie so überhitzt, dass es hinterher zu einem solchen Preisrutsch gekommen ist.
"Kaufen, weil es billig ist" - das war schon immer die falsche Strategie und bleibt es auch nach der Finanzkrise. Vor allem bei Massenware in Touristentürmen an Spaniens Küsten könnte man momentan günstig zuschlagen. Das Überangebot, das dort in den vergangenen Jahren geschaffen wurde, übersteigt aber die Nachfrage noch immer bei Weitem. Anders ist es bei der Finca im Naturschutzgebiet. Sie hat auch während der Krise ihren Preis behalten. Steuern sind ähnlich wie die Gebühren in jedem Land unterschiedlich hoch und oftmals höher als in Deutschland. Klarheit bringen hier ortskundige Steuerberater und Immobilienmakler. Auch sollte abgeklärt werden, wie es sich im Rahmen des jeweiligen Doppelbesteuerungsabkommens mit den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung verhält.
Ortsbegehung sinnvoll


Bilder und Prospekte versprechen nur das Beste. Wie es mit der Verkehrsanbindung oder dem Zustand von Strom- und Wassernetz aussieht, verraten sie nicht. Eine ausführliche Ortsbegehung mit einem Fachmann kann helfen, zumindest die größten Unwägbarkeiten auszuschließen. Schnäppchen gibt es mittlerweile so gut wie gar nicht mehr. Das Internet hat eine solche Transparenz geschaffen, dass es Schnäppchenjäger schwerhaben.
Wer die ausgetretenen Pfade in Spanien, Italien oder Frankreich verlassen will und stattdessen in Ungarn, Polen oder Tschechien investieren will, sollte mit nur geringen Renditen rechnen.
Der Autor Christian Schnell arbeitet als Experte für die Wirtschaftszeitung Handelsblatt