Fallen entschlüsseln: Immobilienverträge richtig lesen
Berlin (dpa/tmn) · Man nehme eine Traumimmobilie, einen Notar und einen Kaufvertrag, eine Unterschrift, und fertig ist der glückliche Hausbesitzer. Doch Vorsicht: Wer eine Immobilie kauft, bindet sich vertraglich. Deshalb sollten Käufer den Vertrag gut prüfen.
Keine Frage: Eine Immobilie ist eine große Anschaffung. Anders als zum Beispiel bei Elektrogeräten können Käufer ein Haus oder eine Wohnung nicht einfach umtauschen oder vom Kaufvertrag wieder zurücktreten. Deshalb ist es wichtig, vor der Unterschrift den Kaufvertrag genau durchzulesen.
„Laut Beurkundungsgesetz muss der Notar dem Käufer den Kaufvertrag mindestens zwei Wochen vor dem geplanten Beurkundungstermin zur Prüfung zuschicken“, sagt Jürgen Michael Schick, Bundespressesprecher des Immobilienverbands Deutschland (ivd). Im Internet gibt es zahlreiche Standard-Kaufverträge. Sie könnten als eine Art Checkliste dienen, sagt Markus Feck von der Verbraucherzentrale Nordrhein-Westfalen. „Aber der eigentliche Kaufvertrag wird vom Notar verfasst“, sagt Feck. Er passt ihn an die individuellen Gegebenheiten an.
„Der Erwerb einer Immobilie stellt für viele eine der größten Investitionen im Leben dar“, sagt Dominik Hüren von der Bundesnotarkammer. Daher hat der Gesetzgeber die notarielle Beurkundung von Grundstückskaufverträgen vorgesehen. „Das hilft auch, dem Käufer klar zu machen, dass es sich hier um einen folgenreichen Schritt handelt, der gut durchdacht sein sollte“, sagt Feck. Außerdem prüft der Notar, ob der Verkäufer laut Grundbucheintrag verkaufsberechtigt sei. Auf welche Punkte es ankommt:
Objektbeschreibung: „Wichtig ist zunächst die eindeutige Bezeichnung des Kaufobjekts. Diese erfolgt durch die entsprechenden Grundbuchangaben, die vom Notar überprüft werden“, sagt Hüren. Auch eine genaue Beschreibung des Grundstückes, der Lage und der Innenausstattung gehöre in den Vertrag, weiß Schick. „Im Kaufvertrag müssen außerdem Angaben zu den Grundbesitzern, den im Grundbuch eingetragenen Grundschulden und etwaige Pfandrechte Dritter aufgeführt werden.“
Kosten und Fälligkeiten: Feck zufolge muss der Kaufvertrag zusätzlich folgende Angaben enthalten: Den Preis der Immobilie und des Grundstückes, außerdem die Fristen, innerhalb derer Zahlungen fällig werde. In der Regel gebe es eine Klausel, die eine sofortige Zwangsvollstreckung in das persönliche Vermögen des Käufers möglich macht, falls er nicht rechtzeitig zahlen kann, sagt Feck. Diese Klausel sei keine Pflicht, oft müssten Käufer sie aber akzeptieren.
Absicherung für Käufer und Verkäufer: Damit Käufer und Verkäufer auch sicher sein können, dass das Geschäft erfolgreich über die Bühne geht, gibt es einige Möglichkeiten der Absicherung: „Der Notar gestaltet den Vertrag so, dass der Käufer den Kaufpreis erst dann zahlen muss, wenn seine Erwerbsposition ausreichend abgesichert ist. „Dies ist grundsätzlich dann der Fall, wenn die erforderlichen Genehmigungen vorliegen“, sagt Hüren. Zum Schutz des Verkäufers sehe der Notar vor, dass dieser sein Eigentum an dem Grundstück erst dann verliert, wenn er den Kaufpreis erhalten hat.
Termine und Zahlungsfristen: Auch der Übergabezeitpunkt der Immobilie sollte Gegenstand des Vertragswerkes sein, rät Schick. „Ab diesem Zeitpunkt muss sich der Käufer gegen mögliche Gefahren versichern, wie beispielsweise gegen Schäden, die ein Baum verursacht, der von seinem Grundstück auf die Straße stürzt“, erklärt Feck von der Verbraucherzentrale Nordrhein-Westfalen.
Mögliche Mängel: Damit Käufer keine böse Überraschung erleben, sollte eine Klausel für unsichtbare Mängel in den Vertrag aufgenommen werden. „Denn sanierungsbedürftige Bauteile, vorhandene Schwämme oder Asbest werden häufig erst später entdeckt“, erklärt Schick. Bei manchen Verträgen können Käufer wegen eines vereinbarten Ausschlusses keine Gewährleistungsansprüche geltend machen, wenn später Mängel auftreten. Deshalb rät Feck: „Bestandsimmobilien sollte man vorher mit einem Gutachter oder Sachverständigen besichtigen“.
Literatur:
Verbraucherzentrale Nordrhein-Westfalen: „Kosten- und Vertragsfallen beim Immobilienkauf: Bei Neubau, Haus- oder Wohnungskauf“, Verbraucherzentrale Nordrhein-Westfalen 2014, ISBN-13: 978-3-86336-048-1, 19,90 Euro
Annette Schaller, Werner Siepe, Thomas Wieke: „Handbuch Eigentumswohnung: Kauf, Pflege, Verwaltung“, Stiftung Warentest 2014, ISBN-13: 978-3-86851-406-3, 29,90 Euro
