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Riskante Investition: Fallen bei geschlossenen Immobilienfonds

Riskante Investition: Fallen bei geschlossenen Immobilienfonds

Geschlossene Immobilienfonds sind laut Stiftung Warentest oft hochriskant. Dennoch sind Immobilien als Anlageform beliebt. Und es lassen sich durchaus lohnenswerte Fonds finden. Was Anleger dabei beachten sollten, dazu hier mehr.

Geschlossene Immobilienfonds sind nach einer Qualitätsprüfung der Stiftung Warentest mit hohen Risiken für die Anleger verbunden. In vielen Fällen sei nicht durchschaubar, unter welchen Bedingungen das Geld in eine Immobilie investiert werde, berichtete die Zeitschrift „Finanztest“ am Dienstag (13. November). Von 58 getesteten Fonds für Immobilienprojekte in Deutschland wurden 40 als viel zu riskant eingestuft. Lediglich acht Fonds erhielten das Qualitätsurteil „befriedigend“, zehn andere die Note „ausreichend“. Kein Fonds schnitt mit „sehr gut“ oder „gut“ ab.

Anleger sollten bei geschlossenen Immobilienfonds daher genau hinsehen. „Ein Totalverlust des eingezahlten Kapitals ist immer möglich“, sagt Stephan Kühnlenz von der Stiftung Warentest. Anleger sollten daher nicht mehr als 5 Prozent des eigenen Vermögens in solche Immobilienfonds investieren. Auf folgende Punkte sollten sie besonders achten:

Investitionen prüfen: Einen besonders kritischen Blick sollten Anleger darauf werfen, wo der Fonds das Geld anlegt. „Mindestens 90 Prozent der Immobilieninvestition sollten vor Vertragsunterzeichnung schon bekannt sein“, sagt Kühnlenz. Dann könnten Anleger den Fonds besser einschätzen.

Keine Fremdwährungskredite: Fonds, die in Immobilien in Deutschland investieren, sollten keine Kredite in anderen Währungen wie etwa Schweizer Franken aufnehmen. Denn dann müssen Anleger zusätzlich ein Kursrisiko einkalkulieren.

Keine Ratenzahlung: Kleinanleger sollten sich nicht mit Ratenzahlungen zu einer Investition überreden lassen. „Es besteht immer das Risiko einer Pleite“, erklärt Kühnlenz. Das Problem: Anleger müssen die Raten in diesem Fall bis zur vereinbarten Gesamtsumme weiterzahlen.

Prospektverantwortung nicht abgeben: Die Prospektverantwortung sollte nicht auf den Fonds selbst übertragen werden. Denn ansonsten haftet der Fondsanleger mit seinem Anteil selbst für Fehler. „Im Fall der Fälle müsste er gegen sich selbst klagen“, erklärt Kühnlenz.

Keine hohen Einmalkosten: Auch bei Fonds werden Maklerkosten und Steuern fällig. „Diese Posten sollten am Anfang höchstens 20 Prozent betragen“, sagt Kühnlenz. Denn dieses Geld müsse der Fonds durch Mieteinnahmen erst verdienen. Daher gilt: Je höher die Einmalkosten, desto riskanter die Investition.

Nicht zu viel Fremdkapital: Höchstens 50 Prozent der Investition sollten durch Kredite abgedeckt werden. Denn im Falle einer Pleite des Fonds hafte dafür auch der Anleger. „Denn er ist Miteigentümer der Immobilie“, erklärt Kühnlenz.

Test der Stiftung Warentest (kostenpflichtig)

Geschlossene Immobilienfonds investieren zwei- bis dreistellige Millionen-Eurobeträge in ein oder mehrere Bauprojekte wie Bürogebäude, Hotels, Einkaufszentren oder Studentenwohnheime. Die Häuser werden mit Geld von Anlegern und Krediten finanziert. Die Mindestbeteiligung liegt häufig bei 10 000 Euro. Ist genügend Geld zusammengekommen, werden keine neuen Anleger mehr aufgenommen. Der Fonds wird geschlossen. Seine Laufzeit beträgt zehn oder mehr Jahre.

Die Anleger sind Gesellschafter des Fonds. Verläuft alles nach Plan, erhalten sie über jährliche Ausschüttungen und eine Schlusszahlung ihr eingesetztes Kapital plus Rendite zurück. Dazu muss die Immobilie langfristig und möglichst ertragreich vermietet sein. Die Schlussausschüttung hängt davon ab, ob das Gebäude zum Ende der Fondslaufzeit mit Gewinn verkauft werden kann. Wenn die Kalkulation jedoch nicht aufgeht, haften die Anleger als Gesellschafter in Höhe ihrer Einlage für Verluste. Sie können unter Umständen sogar dazu verpflichtet sein, Geld nachzuschießen.