Ärger wegen Bauverzögerung vermeiden
Düsseldorf · Wenn das Haus oder die Wohnung nicht pünktlich fertig wird, haben Bauherren Probleme. Nicht der Ärger aber die finanziellen Folgen lassen sich verringern, wenn ein fester Termin mit Vertragsstrafe vereinbart wird.
Düsseldorf. (ftx) Dieser Winter ist lang und hart. Das werden vermutlich einige Bauherren zu spüren bekommen, die im Frühjahr in das neue Haus oder die neue Wohnung einziehen wollen. Es dürfte mit Hinweis auf den strengen Winter zu Verzögerungen kommen - wegen der Kälte hätten zum Beispiel Putz- und Estricharbeiten nicht ausgeführt werden können, heißt es bei Bauträgern dann gerne.
Da in den meisten Bauverträgen von Privatleuten feste Fertigstellungstermine fehlen oder nur vage formuliert sind, haben es Bauherren in der Regel schwer, Schadenersatzansprüche durchzusetzen. So ist zum Beispiel die Angabe "Fertigstellung Ende Mai 2013" in einem Bauvertrag keine verbindliche Vertragsfrist, sondern nur eine ungenaue zeitliche Einordnung der Fertigstellung. Das Bauunternehmen hat dann lediglich die Pflicht, alsbald nach Vertragsschluss mit den Arbeiten zu beginnen und das Bauwerk in "angemessener Zeit" zu erstellen (Bundesgerichtshof, Az.: VII ZR 470/99). Das lässt viel Raum für Streitereien. Und selbst wenn ein fester Fertigstellungstermin vereinbart wurde, kann es mühsam werden: Ein Verzugsschaden muss grundsätzlich detailliert nachgewiesen werden, wobei den Bauherrn zudem eine Schadenminderungspflicht trifft. Er darf zum Beispiel nicht einfach ins erstbeste Hotel ziehen, sondern muss die Kosten möglichst gering halten.
Pauschale festlegen
Etwas anderes gilt, wenn ein verbindlicher Fertigstellungstermin mit Vertragsstrafe vereinbart wurde. Eine Vertragsstrafe ist ein im Wesentlichen pauschalierter Schadensersatz, den ein Bauunternehmer zahlen muss, wenn er Fertigstellungsfristen nicht einhält. "Ein konkreter Nachweis des Schadens ist dann hinsichtlich des pauschalierten Vertragsstrafeversprechens nicht nötig", sagt Rechtsprofessor Gunnar Horst Daum von der FOM-Hochschule für Oekonomie und Management in Frankfurt/Main. "Außerdem kann ein über die Vertragsstrafe hinausgehender Schaden geltend gemacht werden, dann aber trifft den Bauherrn wiederum eine Nachweispflicht für die Ursächlichkeit der Bauverzögerung für den Schaden sowie der genauen Schadenshöhe", so Daum. Bei gewerblichen oder öffentlichen Auftraggebern sind solche Vertragsstrafeklauseln üblich. Sofern der Bauherr dabei eigene Musterverträge verwendet, muss er auf eine Höchstgrenze der Vertragsstrafe von fünf Prozent der Auftragssumme achten (Bundesgerichtshof, Az.: VII ZR 210/01). Ansonsten wäre die Vertragsstrafe unwirksam. Ein Privatmann kann so etwas ebenfalls mit der Baufirma seiner Wahl vereinbaren und damit den Druck erhöhen, pünktlich fertig zu werden. Daum: "Die Klausel könnte zum Beispiel die Regelung enthalten, dass für jeden Tag verspäteter Fertigstellung eine Vertragsstrafe von 100 Euro zu zahlen ist und ein darüber hinausgehender Schadensersatzanspruch vorbehalten bleibt.
Der Bauherr weiß dadurch sehr genau, wie viel seiner Kosten im Fall des Falles erstattet werden und der Bauunternehmer wird hierdurch nicht unangemessen benachteiligt." Allerdings: Zahlreiche Baufirmen verlangen einen Preisaufschlag, wenn sie eine Vertragsstrafe akzeptieren sollen - der Kunde muss dann je nach Höhe des Aufschlags abwägen, wie sehr ihn persönlich eine verspätete Fertigstellung treffen würde.
Wetter keine Ausrede
Wurde ein fester Termin vereinbart, so kommt die Baufirma bei Verzögerungen nur in wenigen Ausnahmefällen um die Vertragsstrafe herum, wie zum Beispiel bei "höherer Gewalt". Das wäre der Fall, etwa wenn ein Flugzeug abstürzt und den Neubau zertrümmert oder ein Naturphänomen den bereits begonnenen Bau zerstört. Schlechtes Wetter allein ist dagegen keine Entschuldigung, lediglich ein Jahrhundertwinter mit dem Charakter einer Naturkatastrophe würde eine Verzögerung rechtfertigen. Dass der Bauunternehmer an den Bauverzögerungen schuldlos war und diese auf unvorhersehbaren Umständen beruhen, muss er nachweisen. red
