Feuchter Keller: Schadenersatzforderung allein möglich
Karlsruhe (dpa/tmn) · Welche Rechte Immobilienkäufer haben, hängt vom Kaufvertrag ab. Wer eine neu eingerichtete Wohnung vom Bauträger erhält, kann Mängel am Gemeinschaftseigentum nicht allein geltend machen. Anders ist das bei gebrauchten Immobilien mit einem Haftungsausschluss für Sachmängel.
Der Käufer einer gebrauchten Eigentumswohnung kann unter bestimmten Bedingungen Schadenersatzforderungen auch allein geltend machen. Und zwar auch, wenn es sich um Mängel am Gemeinschaftseigentum handelt - wie eine undichte Kelleraußenwand.
Der Käufer hat diesen Anspruch, wenn eine gebrauchte Wohnung unter Ausschluss der Haftung für Sachmängel verkauft wurde und keine Beschaffenheitsgarantie vereinbart wurde. Darauf weist die Zeitschrift „Das Grundeigentum“ (Heft 20/2015) hin und beruft sich auf ein Urteil des Bundesgerichtshofes (BGH) in Karlsruhe.
Im konkreten Fall kaufte ein Ehepaar eine gebrauchte Eigentumswohnung zum Preis von 150 000 Euro. Im Vertrag wurde die Haftung für Sachmängel ausgeschlossen. Der Käufer fühlte sich vom Verkäufer jedoch arglistig getäuscht. Denn nach eigenen Angaben wurde er nicht auf eine unzureichende Sanierung und eine feuchte Kelleraußenwand hingewiesen und auch nicht auf die darauf beruhende mangelnde Standhaftigkeit des Hauses. Das Ehepaar forderte daraufhin Schadenersatz in Höhe einer Verkehrsminderung von 45 000 Euro. Es klagte ohne eine Ermächtigung der Eigentümergemeinschaft.
Die Klage blieb in den ersten beiden Instanzen erfolglos, da nach Auffassung der Richter des Kammergerichts einzelne Erwerber keinen Schadenersatz geltend machen können, wenn es um Mängel am Gemeinschaftseigentum geht. Das sahen die Richter des BGH anders. Dies sei nicht nur durch die Wohnungsgemeinschaft als Verband möglich. Entscheidend dabei sei aber, dass im Kaufvertrag keine Beschaffenheitsgarantie vereinbart und die gebrauchte Wohnung unter Ausschluss der Haftung für Sachmängel verkauft wurde (Az.: V ZR 167/14).
Bei einer vom Bauträger neu eingerichteten Wohnung gelten andere Regeln: Dann können einzelne Wohnungseigentümer Schadenersatzforderungen nicht allein geltend machen, sondern nur gemeinsam über die Wohnungsgemeinschaft als Verband. Das gelte auch für Gewährleistungsansprüche.
