Wie man Immobilien steuerlich behandelt
Saarbrücken · Die steuerliche Behandlung einer Immobilie hängt davon ab, wie man sie nutzt. Wer ein Haus vermietet, hat andere Möglichkeiten als jemand, der es selbst bewohnt. Bei Vermietung sind Kosten-Abgrenzungen wichtig.
Saarbrücken. Immobilien gelten als gute Investition und sichere Geldanlage. Das sind sie im Prinzip auch, aber die steuerlichen Aspekte sollten beachtet werden. Dazu rät die Steuerberaterkammer Saarland. Denn wie das Finanzamt ein Gebäude behandelt, hängt vor allem davon ab, in welchem Nutzungs- oder Funktionszusammenhang die jeweiligen Gebäudeteile stehen. Dabei unterliegt eine betriebliche Nutzung anderen Steuerregeln als eine private.
Mehrere Möglichkeiten
In der täglichen Praxis stellt sich insbesondere für Eigentümer mit regelmäßigen Einkünften aus Vermietung und Verpachtung oftmals die Frage nach der steuerrechtlichen Beurteilung ihrer mit der Immobilie zusammenhängenden Aufwendungen. Vermieter haben verschiedene Möglichkeiten, ihre Steuerlast zu mindern. Dabei sind bestimmte Abgrenzungen zu beachten. So müssen sowohl die Anschaffungskosten des Gebäudes (ohne Wertanteil für Grund und Boden) als auch die Herstellungskosten in aller Regel über die Nutzungsdauer des Wirtschaftsgutes, also steuerlich über mehrere Jahre verteilt, abgeschrieben werden. Erhaltungsaufwendungen für bereits vorhandene Einrichtungen dagegen sind im Jahr der Ausgabe in voller Höhe in der Steuererklärung absetzbar.
Diese Kosten beinhalten alle Aufwendungen, die geleistet werden, um eine Immobilie zu erwerben und in einen betriebsbereiten Zustand zu versetzen. Bei einem betriebsbereiten Gebäude sind Kosten für noch anfallende Instandsetzungs- oder Modernisierungsmaßnahmen als Erhaltungsaufwendungen sofort steuermindernd absetzbar. Bei einem Gebäude, das erst durch geeignete Maßnahmen in einen betriebsbereiten Zustand versetzt werden muss, wird aus dem Anschaffungsstichtag ein Anschaffungszeitraum mit der Konsequenz, dass sämtliche Aufwendungen bis zum Erreichen des betriebsbereiten Zustandes als Anschaffungskosten zu behandeln und somit über einen längeren Zeitraum abzuschreiben sind. Nebenkosten der Anschaffung, wie etwa die Grunderwerbsteuer, Grundbuchkosten, Notariatsgebühren und Maklerkosten, gehören ebenfalls zu den Anschaffungskosten. Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer ist der per Vertrag festgelegte Kaufpreis für Grund und Boden beziehungsweise die Immobilie. Deshalb sollte der Käufer darauf achten, dass Einrichtungsgegenstände wie etwa aufwendige Einbauküchen im Kaufvertrag gesondert ausgewiesen werden, da sie nicht zu den grunderwerbsteuerpflichtigen Leistungen gehören.
Auch Herstellungskosten können über die Nutzungsdauer des Gebäudes abgeschrieben werden. Eine besondere Kategorie bilden die so genannten anschaffungsnahen Herstellungskosten. Wenn nämlich Instandsetzungs- und Modernisierungskosten, die innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung anfallen, ohne Umsatzsteuer 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen, werden sie steuerlich als Herstellungskosten behandelt. Bleiben die Aufwendungen unter diesen 15 Prozent, so sind sie in aller Regel in voller Höhe als Werbungskosten sofort abziehbar.
Aber Achtung: Summieren sich die Kosten im Laufe der drei Jahre und übersteigen diesen Prozentsatz, ändern sich auch rückwirkend die Veranlagungsbedingungen. Hier ein Beispiel: Ein Steuerpflichtiger erwirbt im Jahr 2008 ein vermietetes Wohnhaus für 500 000 Euro mit einem Grund- und Bodenanteil von 100 000 Euro. Der neue Immobilieninhaber führt im ersten Jahr eine Instandsetzung des Daches für 40 000 Euro durch, im zweiten Jahr lässt er die Fassade für 10 000 Euro streichen. Das macht zusammen 50 000 Euro und nun muss er aufpassen: Er kann insgesamt in den ersten drei Jahren höchstens 60 000 Euro (Kaufpreis minus Grund- und Bodenanteil mal 15 Prozent) als sofort absetzbaren Erhaltungsaufwand geltend machen. Für eine dritte Maßnahme hat er hat also noch 10 000 Euro übrig.
Es geht auch rückwirkend
Sollte die allerdings teurer und somit die 15 Prozent-Marke überschritten sein, ändern sich auch rückwirkend die Veranlagungen, das heißt der Werbungskostenabzug wird versagt und die Abschreibungsbemessungs-Grundlage durch die Investitionen erhöht. Somit sind dann alle Aufwendungen über die Nutzungsdauer der Immobilie abzuschreiben. red
