Bauspardarlehen muss nicht beste Lösung sein
Wenn Bausparverträge jetzt zuteilungsreif werden, ist die Enttäuschung oft groß. Denn die Zinsen für Immobilienkredite liegen heute deutlich unter denen, die sich Sparer vor Jahren gesichert haben. Oft lohnt sich der Verzicht auf das Bauspardarlehen. Doch das gilt nicht im jedem Fall.
Wahrsager, Handleser und Kartenleger: Sie alle können - vermeintlich - in die Zukunft sehen. Bausparer können das nicht. Darum schließen sie auf die Zukunft eine Wette ab. Zumindest auf die Zinsentwicklung. Die Idee dahinter: Steigen die Zinsen für Hypothekendarlehen zwischen Abschluss und Zuteilung des Bausparvertrages, können die künftigen Eigenheimbesitzer von den günstigeren Zinsen für das Bauspardarlehen profitieren. Läuft es umgekehrt, haben sie ihre Wette verloren.
Genau nachrechnen
So geht es jetzt vielen, die vor Beginn der Finanzkrise, also vor 2007, einen Bausparvertrag abgeschlossen haben und tatsächlich bauen wollen: In der Ansparphase haben sie auf höhere Zinsen verzichtet, die sie für einen Banksparplan bekommen hätten. Und jetzt bewegen sich die Kosten für Immobilienkredite deutlich unter den damals festgelegten Zinsen für Bauspardarlehen. Der Stiftung Warentest zufolge sind in vielen alten Bausparverträgen für etwa zehn Jahre laufende Darlehen Effektivzinsen von fünf bis sechs Prozent festgeschrieben. Vergleichbare Hypothekendarlehen kosten heute aber nur rund drei Prozent.
"In solchen Fällen können sich Bausparer ihr Guthaben natürlich auszahlen lassen, sie müssen das Darlehen nicht in Anspruch nehmen", erklärt Alexander Nothaft vom Verband der Privaten Bausparkassen. Stattdessen finanzieren sie ihre Immobilie zu einem Gutteil über den günstigeren Bankkredit. Das ausgezahlte Guthaben erhöht dabei das Eigenkapital. Der Verzicht auf das Bauspardarlehen kann sich vor allem lohnen, wenn dafür auch noch ein Bonus der Bausparkasse winkt. Manche Tarife sehen rückwirkend ab Vertragsbeginn höhere Guthabenzinsen vor, sofern der Bausparer nach einer Mindestsparzeit von sieben Jahren auf sein Darlehen verzichtet.
Bevor Bausparer sich dafür entscheiden, ihr Darlehen nicht in Anspruch zu nehmen, sollten sie allerdings Angebote für vergleichbare Bankfinanzierungen einholen und die Kosten sehr genau gegenüberstellen. Das ist nicht ganz so einfach. "Die einzige Größe, mit der sich die Darlehenskosten sauber vergleichen lassen, ist der Effektivzins", erklärt Hartmut Schwarz von der Verbraucherzentrale Bremen. In den Effektivzins fließen nicht nur die Zinsen, sondern alle Kosten für den Kredit ein, so zum Beispiel Vermittlungsprovision, Bearbeitungsgebühren und Zins- und Tilgungsverrechnung auf dem Darlehenskonto. Bausparkassen weisen den Effektivzins für klassische Bausparverträge nach Preisangabenverordnung zwar aus.
"Bei der Berechnung berücksichtigen sie aber meist bestimmte Kosten nicht", sagt Schwarz. Das dürfen die Bausparkassen, weil für sie gesetzliche Sonderregelungen gelten. "Dem Verbraucher nutzt das aber nichts", sagt Schwarz.
Wer sein Bauspar- gegen ein günstigeres Hypothekendarlehen tauschen möchte, sollte sich daher den echten Effektivzins unbedingt ausrechnen lassen. "Das machen die Bausparkassen auf Wunsch", sagt Nothaft.
Wer trotz Guthaben aus dem Bausparvertrag mehr als 60 Prozent des Beleihungswertes - des geschätzten Immobilienwertes abzüglich Sicherheitsabschlag - als Kredit aufnehmen muss, sollte allerdings noch etwas genauer rechnen.
Denn: Die Top-Zinsen der Banken gelten nur für erstrangige Darlehen. Für solche also, die die Kreditinstitute an erster Stelle im Grundbuch eintragen lassen. "Summen, die über 60 Prozent des Beleihungswertes hinausgehen, lassen sich Banken als zweit- oder gar drittrangige Darlehen gut bezahlen", sagt Prof. Heinrich Bockholt, Leiter des Instituts für Finanzwirtschaft in Koblenz. Dabei könne sich der Gesamtkredit um bis zu 0,3 Prozentpunkte verteuern. "Bausparkassen hingegen begnügen sich mit einem schlechteren Rang, ohne dafür den Zins anzuheben", erklärt Bockholt. Für sie kommt es nur darauf an, dass Bauspardarlehen und Immobilienkredit 80 Prozent des Beleihungswertes nicht überschreiten.
Extra
Tipps für dringende Fälle: Wer auf sein Bauspardarlehen verzichten will und das Guthaben für die Immobilienfinanzierung schnell benötigt, bekommt ein Problem, wenn der Bausparvertag noch nicht zugeteilt wird. Je nach Vertrag muss der Sparer mehrere Monate warten. Grundsätzlich gibt es dabei zwei Möglichkeiten. Auszahlung gegen Sofortzahlung: Der Bausparer kann die Differenz zum Mindestguthaben mit einer Zuzahlung ausgleichen. Die kostet ihn zwar Geld, dafür muss er auf die Auszahlung des Guthabens aber nicht lange warten. Bausparsumme herabsetzen: Reicht die ersparte Summe noch nicht für die Zuteilung des Bausparvertrages, ist es auch möglich, die Bausparsumme insgesamt herabzusetzen. Damit verringert sich das notwendige Mindestguthaben und der Vertrag kann schneller zugeteilt werden. Bonus und Wohnungsbauprämie sichern: Der Bonus für den Verzicht auf das Darlehen sowie staatliche Wohnungsbauprämien können verloren gehen, wenn der Sparer vor Ablauf von sieben Jahren seit Vertragsabschluss kündigt. Wer auf diese Gelder nicht verzichten will, sollte warten, bis der Bausparvertrag zugeteilt wird. anm
